據(jù)有關(guān)行業(yè)研究專家分析，今年以來(lái)，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)迅速量?jī)r(jià)齊升，租金回報(bào)率明顯下降，甚至低于貸款利率，價(jià)格泡沫隱現(xiàn)。一旦資金退出，房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過(guò)虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。

　　另有分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。

　　7月20日銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)黨委書記、主席劉明康就特別強(qiáng)調(diào)，需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，并首次提出“銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。

　　在近一個(gè)月后，8月23日，上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，通知明確要求上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而在此前，商業(yè)用房結(jié)構(gòu)封頂后，商業(yè)貸款就可以放貸。此舉意味著，上海各大銀行停止對(duì)商業(yè)用房期房的放貸。

　　而此前，北京6月份實(shí)施的最新版商改住禁令要求，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間；開(kāi)發(fā)商不得打隔斷、單獨(dú)用作住宅出售，否則不予以辦理房產(chǎn)證。

　　是監(jiān)控還是調(diào)控

　　目前，中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等以住宅開(kāi)發(fā)為主的一線房地產(chǎn)巨頭，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，較低的租金收益率，已是業(yè)界共識(shí)。銀監(jiān)會(huì)近期針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)信貸的不斷警示，也引發(fā)了業(yè)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的無(wú)限猜想。

　　近日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在達(dá)沃斯論壇上則表示，預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控。他認(rèn)為此前銀監(jiān)會(huì)主要是為了防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)可以提供商店、百貨、零售場(chǎng)地，是迎合擴(kuò)大內(nèi)需政策的，不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)控?！白≌袌?chǎng)調(diào)控后，資金流向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行資金短期內(nèi)沒(méi)有選擇進(jìn)入，銀監(jiān)會(huì)只是警示銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。”王健林如是說(shuō)。

　　此前，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行有高管對(duì)媒體表示，正是鑒于商業(yè)地產(chǎn)的異?；馃岷团菽醅F(xiàn)情況，銀行系統(tǒng)出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，強(qiáng)化了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款的監(jiān)管。而上海停止對(duì)商業(yè)用房期房的貸款以及北京商改住禁令，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)正式進(jìn)入政府的監(jiān)控時(shí)代，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未步入調(diào)控時(shí)代。

　　而萬(wàn)科總裁郁亮就曾表示，未來(lái)5年內(nèi)，萬(wàn)科80%的開(kāi)發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗?duì)商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害?！?/FONT>